Waartoe verplicht een exclusieve verkoopopdracht voor uw jacht u?

Een opdracht met het exclusieve recht om te verkopen is niet slechts toestemming om foto's te publiceren. De Californische regelgeving voor jachtmakelaars omschrijft een exclusieve verkoopopdracht als een overeenkomst waarbij courtage verschuldigd is als het vaartuig binnen de afgesproken periode wordt verkocht, ingeruild of geruild, ongeacht of dat gebeurt door de aangestelde makelaar, een andere makelaar of de eigenaar. Bij een niet-exclusieve verkoopopdracht behoudt de eigenaar daarentegen het recht om zelf te verkopen zonder aan die specifieke makelaar courtage verschuldigd te zijn.

Dat verschil wordt belangrijk wanneer een buurman in de jachthaven uw jacht wil kopen. Ga er niet van uit dat een contact dat u zelf legt buiten de opdracht valt. Lees de bepaling die daadwerkelijk de rechten en verplichtingen vastlegt, in plaats van af te gaan op een aanduiding als ‘central agency’ of ‘sole agency’.

Is er al een serieuze gegadigde, vraag dan vóór ondertekening om een schriftelijke uitzondering. Benoem zowel de persoon als een eventuele rechtspersoon die als koper optreedt, leg vast hoelang de uitzondering geldt en spreek af welke vergoeding van toepassing is als de makelaar de transactie toch begeleidt.

Vraag ook om uitdrukkelijke toestemming voor samenwerking met andere makelaars. Het commerciële doel moet zijn: één verantwoordelijke verkopend makelaar met een breed bereik onder kopers, niet een jacht dat alleen bij diens eigen contacten onder de aandacht komt.

Bekijk het percentage samen met de grondslag waarover het wordt berekend. Een openbaar beschikbaar model voor een centrale verkoopopdracht rekent 10% over de brutoverkoopprijs en bepaalt dat een samenwerkende makelaar uit die courtage wordt betaald. Hetzelfde model beschouwt de overdracht van een meerderheidsbelang in de rechtspersoon die het jacht bezit ook als een verkoop voor de berekening van courtage. Dit zijn contractuele bepalingen, geen uitgangspunten die voor iedere opdracht gelden.

Neem als fictief voorbeeld een motorjacht van 24 meter in Fort Lauderdale, aangeboden voor $ 3,5 miljoen en verkocht voor $ 3,2 miljoen. Stel dat de ondertekende opdracht een courtage van 10% over de uiteindelijke verkoopprijs voorschrijft, inclusief het aandeel van een eventuele samenwerkende makelaar:

• Overeengekomen verkoopprijs: $ 3.200.000.
• Totale courtage: $ 320.000.
• Resterend bedrag vóór overige verkoperskosten: $ 2.880.000.
• Afzonderlijk goedgekeurde fotografie en verkoopklaar maken: als rekenvoorbeeld $ 8.000.
• Resterend bedrag na deze twee aftrekposten: $ 2.872.000, vóór aflossing van eventuele schulden of andere verrekeningen bij de overdracht.

Die $ 8.000 is een begrotingsaanname, geen marktprijs. Het bedrag maakt een belangrijk onderscheid zichtbaar: een courtagepercentage zegt niet of marketingkosten zijn inbegrepen.

Laat in de overeenkomst vastleggen hoe prijsverlagingen naar aanleiding van een aankoopkeuring doorwerken in de courtage. Als een verlaging van $ 100.000 de contractuele berekeningsgrondslag terugbrengt van $ 3,2 miljoen naar $ 3,1 miljoen, daalt een courtage van 10% met $ 10.000. Laat die berekening bevestigen voordat u met de prijsverlaging instemt, in plaats van er bij de eindafrekening over te discussiëren.

Maak tot slot onderscheid tussen het moment waarop het recht op courtage ontstaat en het moment waarop die courtage betaalbaar wordt. Spreek expliciet af wat er gebeurt bij een afgekeurde aankoopkeuring, wanprestatie van de koper, terugtrekking door de verkoper en een transactie die niet wordt afgerond. Alleen de formulering ‘betaalbaar bij overdracht’ geeft niet voor elk scenario uitsluitsel.

Beschouw ‘zes maanden’ niet als een volledige beëindigingsbepaling. Eén openbaar beschikbaar model voorziet in een minimumlooptijd van 180 dagen, waarna de opdracht doorloopt tot verkoop of opzegging met een schriftelijke opzegtermijn van 30 dagen. Na opzegging wordt de opdracht bovendien omgezet in een niet-exclusieve verkoopopdracht. Een ander openbaar beschikbaar model hanteert een minimumlooptijd van drie maanden en een schriftelijke opzegtermijn van zeven dagen.

Californië kent een belangrijk verschil: volgens de gepubliceerde richtlijnen voor vergunninghouders moeten exclusieve verkoopopdrachten een vaste begin- en einddatum hebben. De richtlijnen vermelden dat de overeenkomst op de einddatum afloopt zonder dat de verkoper een opzegging hoeft te sturen. Neem een doorlopende opdracht uit een ander rechtsgebied dus niet over zonder te controleren of die voor uw situatie geschikt is.

Laat bij een opdracht die op 30 oktober 2026 wordt ondertekend de daadwerkelijk afgesproken einddatum opnemen. Als de beoogde vaste looptijd tot 30 april 2027 loopt, schrijf die datum dan uit in plaats van de berekening over te laten aan een later meningsverschil.

Zet vóór ondertekening de volgende momenten en gegevens in uw agenda:

• De begindatum en, indien van toepassing, de vaste einddatum.
• De vroegste datum waarop beëindiging kan ingaan.
• De uiterste datum waarop u moet opzeggen.
• De voorgeschreven wijze van verzending en de geadresseerde.
• Een eventuele evaluatiedatum die op zichzelf geen einde maakt aan de opdracht.

Een prijsevaluatie geeft geen recht om de opdracht te beëindigen. Houd die bepalingen gescheiden.

Een beschermingsclausule voor de periode na beëindiging, vaak een ‘tail’ genoemd, houdt bepaalde courtagerechten in stand nadat de verkoopopdracht is afgelopen. De reikwijdte verschilt aanzienlijk. Eén openbaar beschikbare overeenkomst beschermt aangebrachte contacten gedurende zes maanden. Een andere verlengt die bescherming tot een jaar en omvat ook partijen die informatie over het jacht hebben ontvangen, niet alleen degenen die het hebben bezichtigd.

Dat is een reden om over de formulering te onderhandelen, niet om iedere beschermingsclausule af te wijzen. Een makelaar die een echte koper heeft aangebracht, zou niet hoeven toezien hoe partijen de ondertekening uitstellen om de afgesproken vergoeding te ontlopen.

Vraag als eigenaar om een afgebakende periode en een duidelijk identificeerbare groep beschermde gegadigden. Verzoek om kort na beëindiging een schriftelijke lijst te ontvangen, met vermelding van het betreffende contact of de bezichtiging. Laat ook verduidelijken hoe wordt omgegaan met een bedrijf, familielid of vertegenwoordiger van een gegadigde.

Geef een nieuwe makelaar vóór diens aanstelling de vorige verkoopopdracht en een eventuele lijst met beschermde kopers. Spreek schriftelijk af hoe wordt omgegaan met gegadigden die onder beide opdrachten vallen. Neem geen genoegen met twee afzonderlijke toezeggingen dat ‘de andere makelaar geen probleem zal zijn’.

Het risicovolle moment is niet noodzakelijk de opzegging. Het is het accepteren van een bod van een eerdere gegadigde onder een nieuwe opdracht, zonder eerst duidelijkheid te hebben over de courtage.

Een overeenkomst moet beschrijven wat de makelaar gaat doen, niet alleen wat de eigenaar moet betalen. Neem de overeengekomen marketingverplichtingen op in de ondertekende overeenkomst of in een bijlage die daarvan deel uitmaakt. Een bepaling dat de overeenkomst alle afspraken tussen partijen bevat, kan het moeilijker maken om u te beroepen op toezeggingen uit eerdere gesprekken die niet in het definitieve document staan.

Vraag om een beknopt plan voor de start van de verkoop, met data en verantwoordelijkheden. Voor een jacht dat al in Fort Lauderdale ligt, zou een bruikbaar voorstel er zo uit kunnen zien:

• Een inspectie aan boord en een gecontroleerde inventarislijst binnen de eerste week.
• Fotografie nadat de afgesproken cosmetische werkzaamheden zijn afgerond.
• Goedkeuring van de specificaties door de eigenaar vóór publicatie.
• Verspreiding onder samenwerkende makelaars zodra de verkoopdocumentatie gereed is.
• Elke twee weken een schriftelijk activiteitenverslag.
• Een prijsbespreking nadat het jacht 45 dagen actief op de markt is aangeboden.

Dit zijn voorgestelde onderhandelingspunten, geen vaste termijnen binnen de sector. Pas ze aan de locatie en de staat van gereedheid van het jacht aan. Een jacht dat nog op nieuwe bekleding wacht, vraagt om een andere verkoopstart dan een jacht dat al klaar is voor bezichtigingen.

Vraag om rapportages die onderscheid maken tussen informatieaanvragen, serieuze en geschikte gegadigden en daadwerkelijk uitgevoerde bezichtigingen. Een bruikbaar verslag legt uit waarom een koper afhaakte, welke vergelijkbare jachten op de markt zijn gekomen en welke vervolgstap wordt aanbevolen.

Leg schriftelijk vast vanaf welk bedrag extra uitgaven voorafgaande goedkeuring vereisen. Bepaal wie betaalt voor fotografie, video, deelname aan jachtbeurzen en het verplaatsen van het jacht. De omschrijving ‘marketing inbegrepen’ mag de eigenaar niet in onzekerheid laten over de vraag of voor een forse rekening vooraf toestemming nodig is.

Verwar verkoopbemiddeling niet met de zorg voor het jacht. Een openbaar beschikbaar model voor een centrale verkoopopdracht sluit zorg, bewaring en feitelijke zeggenschap uitdrukkelijk uit van de makelaarsopdracht. Het verplicht de eigenaar om verzekerd te blijven voor inspecties en proefvaarten en stelt de eigenaar verantwoordelijk voor het varen met het jacht of het regelen van een kapitein voor de proefvaart. Uw eigen overeenkomst kan de verantwoordelijkheden anders verdelen.

Maak aparte afspraken voor bezichtigingen. Leg vast wie de sleutels beheert, stel bezoeken aan boord alleen op afspraak toe en bepaal wie na afloop de walstroom en airconditioning controleert. Laat schriftelijk bevestigen wie toestemming mag geven om het jacht van de ligplaats te verplaatsen.

De eigenaar moet ook een correcte inventarislijst goedkeuren voordat de marketing begint. Vermeld uitgesloten zaken expliciet, zoals kunstwerken, een tender die niet wordt meeverkocht of persoonlijke uitrusting die op foto's te zien is.

Vermijd vage omschrijvingen als ‘recent onderhouden’ wanneer er een factuurdatum beschikbaar is. Geef de makelaar de werkelijke motoruren, onderhoudsdocumentatie en informatie over bekende gebreken. Valt tijdens de verkoopperiode een generator uit, meld dat dan direct aan de makelaar zodat de presentatie kan worden aangepast.

Ook het eigen gebruik van het jacht verdient aandacht. Spreek een redelijke aankondigingstermijn voor bezichtigingen af en meld geplande vaartochten voordat afspraken worden ingepland. Exclusiviteit is commercieel moeilijk te rechtvaardigen als het jacht telkens niet beschikbaar is wanneer een geschikte koper het wil bezichtigen.

Beëindiging vanwege tegenvallende activiteiten is iets anders dan beëindiging wegens een contractuele tekortkoming. Een verkoopopdracht kan vereisen dat een wezenlijke tekortkoming schriftelijk wordt gemeld en dat de makelaar de gelegenheid krijgt die te herstellen voordat de overeenkomst wordt beëindigd. Alleen vaststellen dat de makelaar onder de maat heeft gepresteerd, betekent niet dat aan die contractuele stappen is voldaan.

Doorloop vóór ondertekening deze stappen:

1. 1Controleer welke persoon of rechtspersoon de eigenaar is en of de ondertekenaar bevoegd is.
2. 2Stel precies vast wanneer het recht op courtage ontstaat, waarover die wordt berekend en wanneer die moet worden betaald.
3. 3Regel de positie van bestaande gegadigden en eventuele verplichtingen uit een eerdere verkoopopdracht.
4. 4Voeg het overeengekomen marketingplan en de afspraken over goedkeuring van uitgaven bij.
5. 5Controleer de einddatum, de opzegvereisten en de bescherming na beëindiging.
6. 6Bewaar de volledig ondertekende overeenkomst en alle bijlagen bij elkaar.

Lees ook de bepalingen over het toepasselijke recht en de plaats waar geschillen moeten worden behandeld. Die kunnen bepalen waar een procedure moet worden gevoerd, een praktisch aandachtspunt als eigenaar, jacht en makelaar zich op verschillende plaatsen bevinden.

Een exclusieve opdracht is een redelijke zakelijke afspraak als een bekwame makelaar daarmee voldoende tijd en bevoegdheden krijgt om een duidelijk omschreven verkoopcampagne uit te voeren. De afspraak wordt ongunstig wanneer de verplichtingen van de eigenaar precies zijn vastgelegd, maar het toegezegde werk van de makelaar nergens op papier staat.